Investeren in nieuwbouw
Elke investeerder wil bij de aankoop van een nieuw appartement of woning het aantal maanden leegstand (en bijgevolg geen huuropbrengst) beperken. Het is aan te raden om een ‘gewilde’ vastgoedinvestering aan te kopen. Nieuwbouw appartementen moeten steeds voldoen aan de op vandaag geldende, en bijgevolg, strengste energie eisen. Dit resulteert in een verminderde energiefactuur. Rekening houdend met de huidige energieprijzen, is dit een sterk argument om huurders te overtuigen. De nieuwbouw appartementen zijn bovendien moderner en spreken een breder publiek aan.
Bovenstaande factoren resulteren in een hogere interesse, waardoor een hogere verhuurprijs per m² (t.o.v. het gemiddelde in de stad of gemeente) kan worden verwezenlijkt.
Anderzijds neemt de materiaalprijs van de bouwmaterialen sterk toe sinds de corona-crisis. Reken hierbij de gestegen arbeiderslonen, omwille van de hogere inflatie, en je begrijpt dat de prijs van nieuw gebouwd/nieuw te bouwen onroerend goed beduidend is gestegen t.o.v. enkele jaren geleden.
Daarnaast betaal je als investeerder steeds 21 % btw op de aankoopprijs van het investeringsvastgoed. Als de grondeigenaar verschilt van de ontwikkelaar/eigenaar van het onroerend goed, betaal je op het grondaandeel ‘slechts’ 12 % registratie i.p.v. de eerder vermelde 21 % btw. (Aankopen aan verlaagd btw-tarief van 6 % na afbraak en heropbouw is enkel mogelijk als het de enige eigendom van de koper is. Als koper dien je bovendien gedurende minstens 5 jaar gedomicilieerd te zijn op dit adres.) Dit btw-percentage ligt hoger dan de registratiebelasting voor onroerend goed dat niet als nieuwbouw is gecatalogeerd (nl. 12 % voor het geheel bij aankoop van een 2de eigendom of 3% bij aankoop van een eerste eigendom).
Bij het investeren in nieuwbouw, ben je zeker dat jouw investeringseigendom voldoet aan de opgegeven vereisten. Je hoeft gedurende de eerste jaren geen bijkomende herstellingswerken uit te voeren/te laten uitvoeren, waardoor je met een gerust geweten kan verhuren. Bovendien blijven de verschillende partijen, die verbonden zijn aan de bouw, gedurende 10 jaar aansprakelijk voor hun werk m.b.t. ernstige gebreken (omtrent stabiliteit, binnendringend water …) . Deze aansprakelijkheid vat aan bij de voorlopige oplevering van de woning, tenzij contractueel wordt vastgelegd dat deze is verbonden aan de definitieve oplevering.
Door het toenemende aantal auto’s en de toenemende problematiek voor parkeermogelijkheden, eisen de meeste (zo niet alle) gemeente- en stadsbesturen een minimum aantal parkeerplaatsen per te bouwen entiteit.
Investeren in bestaand vastgoed
Het is belangrijk om een onderscheid te maken tussen woningen/appartementen die nog in goede toestand verkeren en te renoveren vastgoed. Tot de eerste categorie behoren appartementen/woningen van ca. 10 jaar oud. Deze entiteiten zijn, mits enig goed onderhoud, instapklaar en het volstaat m.a.w. om een nieuwe verflaag aan te brengen. Grondige verbouwingswerken zijn voorlopig niet aan de orde, al zullen de technieken in vele gevallen ‘verouderd’ zijn, bv. gaswandketel in plaats van een geothermische of lucht-water warmtepomp, radiatoren i.p.v. vloerverwarming, geen ventilatie-systeem i.p.v. een ventilatie type C of D … De aankoopprijs van dit beleggingsvastgoed varieert (i.f.v. het onderhoud en de ouderdom) tussen deze van te renoveren en nieuwgebouwd vastgoed (incl. 12 % registratiebelasting). Anderzijds zal je op middellange termijn enkele vernieuwingen/verbouwingen (bv. nieuwe keuken of installatie van ventilatiesysteem) dienen door te voeren om over een concurrentieel investeringspand te beschikken.
Als je ervoor kiest om te investeren in een (grondig) te renoveren pand, zal de aankoopprijs lager/interessanter zijn. Om het onroerend goed klaar te maken voor verhuur, zullen ook renovatiewerken dienen worden uitgevoerd. Deze kosten mag je niet onderschatten. Deze prijs is uiteraard afhankelijk van de gewenste afwerkingsgraad, de initiële toestand en de uitvoerder van de werkzaamheden. De startsituatie is in bepaalde omstandigheden moeilijk in te schatten, waardoor onaangename verrassingen en bijkomende kosten kunnen optreden. Uiteraard is ook het tegenovergestelde mogelijk; en kunnen er ook aangename verrassingen optreden. Dit laatste valt uiteraard slechts zeer zelden voor …
Zoals aangegeven zal ook de uitvoerder van de werken de renovatiekosten beïnvloeden. Ben je zelf handig en/of ken je wel iets van (ver)bouwen, dan is het mogelijk om deze kosten te drukken en bijgevolg het uiteindelijke rendement te verhogen. Hoewel je de eigen uren niet financieel zal uitkeren, hou je best een overzicht bij van het gepresteerde werk. Deze prestaties kunnen vervolgens worden omgezet naar een financieel bedrag om zo een correct rendement te bepalen. Ook in functie van herverkoop is het interessant om te weten hoeveel werk je zelf hebt doorgebracht in het te renoveren pand, zodat dit werk ook wordt vergoed.
Om een correct rendement te bepalen bij investeringen in bestaand vastgoed, is het belangrijk om de uit te voeren herstellingen en bijbehorende kosten in rekening te nemen.
In tegenstelling tot een aankoop bij nieuwbouw (tijdens het bouwproces), kan na het verleiden van de akte het bestaande pand onmiddellijk worden opgeknapt of verhuurd. Doordat er geen wachttijd is tussen de investering en de betreding/verhuring, zal dit het rendement in de beginfase verbeteren. Het geïnvesteerde geld kan onmiddellijk renderen. Niettegenstaande dat een hoger aanvangsrendement wordt verwezenlijkt, zullen eventuele verbouwingswerken (en de bijhorende leegstand) op een later tijdstip dienen worden uitgevoerd.
Welke keuze is de beste?
Kortom, zowel investeren in nieuwbouw als investeren in bestaand vastgoed is een goed idee. Aan beide opties kunnen zowel positieve als minder aangename aspecten worden gekoppeld. De keuze is afhankelijk van jouw persoonlijke (ben je een handig type, ken je iets van (ver)bouwen …) en financiële situatie (welk budget heb je ter beschikking).
Wens je te investeren in nieuwbouwprojecten in Oost-Vlaanderen of toch liever in een te renoveren woning, neem gerust contact op met Lavance Invest. Wij ondersteunen je bij jouw zoektocht naar het ideale pand.