Investeren is als ondernemen

Zoals in de inleiding reeds kort aangehaald is investeren in beleggingsvastgoed als ondernemen. In beide gevallen waag je een sprong in het onbekende en wens je op het einde van de rit beloond te worden voor jouw durf en genomen risico’s. Bij het openen van een nieuwe zaak, de lancering van een nieuw product of bouwen van een nieuwe vestiging in een nieuwe regio, zal je als ondernemer steeds een grondig marktonderzoek (laten) uitvoeren. Een marktonderzoek vormt de basis van het businessplan en zorgt er (onder andere) voor dat de haalbaarheid van het idee wordt afgetoetst in de ruimte: ‘Is de Belgische markt klaar om dit product te gebruiken, of kies je er voor om de oceaan over te steken richting Amerika?’ Deze analyse toetst eveneens het realistische karakter van jouw concept: ‘Is er interesse voor deze nieuwe ontwikkeling?’ en ‘Hoeveel zou de klant voor dit product willen betalen? Zal dit de productiekost dekken?’

Dezelfde vragen komen terug bij de aankoop van investeringsvastgoed: ‘Wat is de te verwachten vraagprijs, rekening houdend met de verkochte panden in de omgeving?’, ‘Hoeveel wenst een huurder voor dit pand te betalen?’, ‘Is er interesse in dit appartement of woning?’ en ‘Wat is het te verwachten rendement?’. De marktanalyse voor een vastgoedbelegging helpt jou om de aankoopprijs, de huurprijs, en het bijbehorende rendement, vast te stellen.

Een marktanalyse voor vastgoedbeleggingen is eenvoudig

In tegenstelling tot de marktanalyse voor de lancering van een nieuw product, ligt de informatie, waarop de marktanalyse voor vastgoedbeleggingen wordt gebaseerd, voor het grijpen. Je kan dit bovendien zelfstandig en in een beperkte tijd uitvoeren. We adviseren je om te starten vanuit het beleggingspand dat je wenst aan te kopen. Formuleer een lijstje/opsomming met antwoorden op onderstaande vragen. Deze lijst werkt niet limitatief en heeft louter als bedoeling om de vastgoedbelegging te ‘leren kennen’.

  • Is het een woning of appartement?
  • Hoeveel slaapkamers zijn er?
  • Hoeveel bewoonbare vierkante meters heeft jouw investering?
  • Wat is het EPC-peil? Is de woonentiteit bijna energie neutraal?
  • Is er een terras of tuin aan verbonden?
  • Wat is het bouwjaar? Zijn er recentelijk renovaties doorgevoerd?
  • Is er een garage aan verbonden? Is het mogelijk om in de buurt te parkeren?
  • Hoe is de ligging? Situeert deze vastgoedbelegging zich vlakbij het centrum of nabij een goede verbindingsweg?
  • Hoe goed is het pand onderhouden? Zijn renovatiewerken vereist om deze vastgoedbelegging verhuur-klaar te krijgen?

De meeste van deze vragen kunnen worden opgelost door het zoekertje op het internet te bekijken. Bijkomend zal een bezoek voor verdere verduidelijkingen zorgen.

Via marktanalyse de aankoopprijs bepalen

Vervolgens gaan we op zoek naar vergelijkbare woonentiteiten in de regio van jouw gewenste vastgoedbelegging. Naarmate het appartement, de woning, de garage … zich dichter bij jouw vastgoedbelegging situeert, des te interessanter voor het uitvoeren van de marktanalyse voor jouw vastgoedbelegging.

Tip: het is wel aan te raden om binnen eenzelfde categorie te zoeken en vergelijken. Heb je interesse om een appartement aan te kopen, ga je best op zoek naar verkochte/te koop aangeboden appartementen in jouw regio.

Hiervoor kan je de gekende vastgoedwebsites raadplegen zoals Immoweb, Zimmo, Immovlan, Spotto … Logischerwijs zal het je niet lukken om een identiek zoekertje te vinden als van jouw toekomstige investering. Zo kan de ligging anders zijn, of beschik jij wel over een ondergrondse garage in plaats van een staanplaats buiten. Deze variaties zullen een invloed uitoefenen op de vraagprijs.

Om exacter te werk te gaan is het aangewezen om aan ieder verschil een geschatte of te verwachten financiële waarde te koppelen. Stel bijvoorbeeld dat het pand waarvoor jij interesse hebt, over een nieuwe keuken beschikt. De andere entiteit die je in jouw marktanalyse opneemt, beschikt echter over een keuken van 1970. Dit verschil impliceert dat jouw pand ca. 15.000 euro duurder mag/kan aangekocht worden, hetgeen vergelijkbaar is om een nieuwe keuken te installeren of de bestaande keuken te renoveren.

Door verschillende entiteiten met elkaar te vergelijken, bij voorkeur een 5-tal, is het mogelijk om, bij benadering, een gemiddelde prijs per vierkante meter vast te stellen. Deze prijs dient vervolgens als basis voor het bepalen van de grootteorde van de vraagprijs, en jouw, eventueel, toekomstig bod. Wees er echter steeds van bewust dat het hierbij gaat over een grootteorde; enige prijsonderhandelingen of emotionele gebondenheid kunnen en mogen het uiteindelijke bod beïnvloeden.

Lukt het niet om de marktanalyse uit te voeren, of heb je toch nog enige twijfels? In dit geval raden we je aan om ons te contacteren. Lavance Invest is steeds bereikbaar om jou te ondersteunen, en samen met jou de marktanalyse voor jouw vastgoedbelegging door te voeren.

Via marktanalyse de huurprijs bepalen

Eenzelfde procedure kan gevolgd worden voor het bepalen van de huurprijs. Toch raden we je aan om hiervoor (ook) contact op te nemen met een lokaal expert (veelal vastgoedmakelaar). Deze persoon is gekend met de regio en de verhuurmarkt, waardoor hij jou snel en exact kan helpen.

Doe jouw huiswerk grondig, en plan steeds een bezoek ter plaatse in. Enerzijds is het belangrijk om een klik te hebben met het pand (emoties spelen een belangrijke rol bij de aankoop van vastgoedbeleggingen). Anderzijds is het nuttig om vast te stellen of de realiteit overeen komt met de foto’s. Het al dan niet uitvoeren van bijkomende werken zullen jouw rendement eveneens beïnvloeden.

Kortom, het uitvoeren van een marktanalyse voor vastgoedbeleggingen is belangrijk om enerzijds een correcte aankoopprijs en anderzijds het te verwachten rendement te kunnen vaststellen.

Je leest volgende keer toch opnieuw met ons mee?

 

En je weet … bij vragen, staat Lavance Invest voor jou klaar !