Verschillende types vastgoedrendement

Inderdaad, je leest het goed: er zijn meerdere soorten vastgoedrendementen. Enerzijds is er het directe rendement, welk gelinkt wordt aan de maandelijks ontvangen huuropbrengsten. Om een correct beeld te verkrijgen, maak je hierbij gebruik van de netto huuropbrengsten, met andere woorden na aftrek van een gemiddelde onderhoudskost, een kost t.g.v. intrest e.d.

Naast het directe rendement, bestaat er ook een indirect vastgoedrendement. Hierbij wordt de meerwaardecreatie tussen aankoop en verkoop als basis genomen voor de berekening van het rendement. Hoewel de gegevens van Statbel een stijgende vastgoedwaarde aanduidt, zoals te zien op hun website, beschikken we niet over een glazen bol. Daarom raden we jou, als toekomstig vastgoedinvesteerder, aan om steeds uit te gaan van een beperkte meerwaarde of waardebehoud. Ook in dit laatste geval blijft investeren in vastgoed uiterst interessant, en kan een mooi vastgoedrendement gerealiseerd worden.

Let op: als er wordt gesproken over een mooi of hoog vastgoedrendement, gaat het hierbij over 2.5 % – 3 %.

Rendementbepaling bij beleggingsvastgoed

De bank vraagt steeds een eigen inbreng van ca. 20 %.

Het is aan te raden om het overige bedrag maximaal te lenen. Dit bevordert uw investeringsrendement vanwege het hefboomeffect. Dit wordt verder in de tekst verduidelijkt.

Bereken even het huurrendement conform de onderstaande formule:

Vastgoedrendement van investering=(12 x (maandelijkse huur-intrest))/(Eigen inbreng)

Indien je toch nog zou aarzelen omwille van de eventuele bijkomende kosten, kan deze berekening lichtjes worden aangepast. Hierbij wordt uitgegaan van een ‘worst-case’ scenario, waarbij de investering niet steeds is verhuurd:

Vastgoedrendement van investering =(11 x maandelijkse huur-12 x intrest)/(Eigen inbreng)

Zoals je wel kan begrijpen is deze formule een kleine vereenvoudiging van de werkelijkheid, aangezien er geen rekening wordt gehouden met de exacte verzekeringskost, onroerende voorheffing, meerwaarde en makelaarskosten bij doorverkoop. Door gebruik te maken van de jaarlijkse huurindex wordt het waardeverlies van geld door de inflatie opgevangen. Dit is een bijkomend argument om te kiezen voor vastgoedbeleggingen.

Als je graag jouw vastgoedrendement exact wenst te bepalen voor een specifiek project, verwijzen we je door naar onze contactgegevens. Lavance Invest is ontwikkeld om jou, als toekomstig vastgoedinvesteerder, te informeren, adviseren en ondersteunen.

Uitgewerkt met een realistisch voorbeeld

De hierboven vermelde formule wordt hierbij praktisch uitgewerkt met behulp van een voorbeeld. In de Vlaamse Ardennen staat een appartement te koop voor een vraagprijs van 330 000 €. Het appartement is 7 jaar oud en wekt jouw interesse om aan te kopen als investering. Voor een dergelijk appartement mag, natuurlijk afhankelijk van de ligging, een huurprijs van 760 € per maand worden ingecalculeerd. Deze huurprijs is slechts een veronderstelling, aangezien ook de toestand van het appartement, de aan- of afwezigheid van garage e.d. bepalend is.

  • Aankoopprijs = 330 000 €
  • Huurprijs = 760 €/maand
  • Intrest = 283 €/maand [Deze waarde is een gemiddelde over de volledige looptijd van jouw lening. Op basis van verkregen gegevens in juni 2022.]
  • De minimale eigen inbreng voor dit appartement wordt berekend aan de hand van:
    • 20 % van aankoopprijs = 66 000 €
    • Registratie [12 %] = 39 600 €
    • Notaris kost = 6 350 € (o.b.v. notaris.be)
    • Diverse kosten (bv. advieskosten) = 3 300 €
    • Eigen inbreng = 115 250 €

Om enige vorm van leegstand en enkele kosten, zoals onroerende voorheffing, in rekening te nemen, wordt er gerekend met 11 (i.p.v. 12) maanden.

Rekening houdend met bovenstaande informatie mag je een vastgoedrendement van ca. 4.31 % verwachten.

Vergelijk dit rendement even met het rendement op uw spaarboekje. Hou hierbij ook rekening met de huidige inflatie ...

Soms zeggen cijfers meer dan woorden.

Opgepast van zeer hoge vastgoedrendementen

Zoals reeds eerder aangekaart in deze tekst durven ontwikkelaars wel eens hogere rendementen op te geven. Het gaat hierbij over een bruto rendement, waarbij geen rekening wordt gehouden met de jaarlijkse onderhoudskosten, kosten voor verzekering of onroerende voorheffing. Aangezien het hierbij enkel over kosten gaat, zal dit jouw rendement in negatieve zin, namelijk een lager cijfer, beïnvloeden. Het is essentieel om tijdens de rondleiding steeds te informeren naar het netto huurrendement, of de verkoper laten verduidelijken welke factoren er in de berekening van het vastgoedrendement zijn opgenomen.

Heb je al gehoord over het hefboomeffect?

Het hefboomeffect geeft aan dat je door te lenen, een hoger rendement kan verkrijgen op het ingebrachte bedrag. Terwijl je leent maak je gebruik van geld van derden om een onroerend goed aan jezelf toe te eigenen (op lange termijn). Dit bevordert het vastgoedrendement. Hoe lager de intresten, hoe beter het hefboomeffect en hoe hoger het vastgoedrendement.

Hefboom = (gegenereerde opbrengst-intrest) x (percentage geleend kapitaal)/(percentage eigen kapitaal)

Hierboven kan je de theoretische formule voor vaststelling van het hefboomeffect terugvinden. Cijfers zeggen echter meer dan woorden én formules. Voer daarom zelf eens de rendementsberekening uit voor het hierboven aangehaalde voorbeeld waarbij de eigen inbreng 379 250 € bedraagt [= 330 000 € + 39 600 € + 6 350 € + 3 300 €].

Dit resultaat klinkt alvast minder interessant …

Er is bovendien nog geen rekening gehouden met het feit dat dat je meerdere woonentiteiten zou kunnen aankopen i.p.v. het volledige bedrag in één appartement of woning te investeren.

Tot slot rest er ons enkel om jou veel succes te wensen met het uitvoeren van de berekening van het vastgoedrendement voor verschillende opportuniteiten.

Heb je toch nog enige vragen? Lavance Invest is ontwikkeld om jou te begeleiden bij de aankoop van het investeringsvastgoed.